摘要：
... 日前国常会提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”后，地方政府“动起来了”。
6月19日，西安市住房和城乡建设局、资源规划局、公积金中心等多部门联合发布新政，涉及土地出让、金融支持、公积金政策、二手房交易、便民服务、预售资金监管等“十二条”，惠及购房者买房、土地供求、企业资金、产品打造等多方面。
业内专家认为，西安本次发文内容丰富、针对性强，将推动当地市场企稳，不过部分内容还需持续细化，以更好和6月份以来的市场形势匹配。“随着更多城市房地产政策调整优化，新政有望更好发挥效力，推动房地产止跌回稳和健康发展。”
多管齐下“稳楼市”
6月19日晚间，西安市多部门联合印发《西安市关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，涵盖土地供应、出让金缴纳、好房子建设、房地产金融支持等多方面内容。
在土地供应和出让上，《措施》提出，要按照“好房子”“好小区”的要求，优先推动基础设施、商业、教育等配套齐全的地块供应，优化容积率、建筑密度等条件。完善住宅用地评估机制，结合周边商品房销售价格联动调整。
“此举旨在通过提供优质地块和合理规划，推进高品质住宅建设；根据市场销售情况调整地价，则有助于降低拿地成本，激发企业拿地热情。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。
企业拿地时，《措施》则提出，实施土地出让金分期缴纳。建设单位在签订土地出让合同后一个月内缴纳土地出让价款50%的项目，剩余价款在一年内缴清。可先行办理国有建设用地使用权预登记、规划、建设等相关手续，支持“拿地即开工”。
今年以来，西安优质土地持续供应，让部分房企出手拿地。据中指研究院监测，仅绿城中国近一个月内便连续拿下四个地块，土地出让金达40亿元；四川邦泰集团半年内拿地五宗，成交土地出让金46.48亿元。不过，也有房企碍于成本未过多出手。
中指研究院西安公司总经理石蕊表示，一个月内缴纳土地出让价款50%、非重点监管资金拨付1个工作日内完成、允许保函置换不超过项目竣工交付所需资金额度30%的监管资金等“一揽子”政策，可助力房企项目建设提速，提高资金使用效率。
除了土地供应端，《措施》在住房建设端提出，推进“好房子”建设。鼓励企业结合市场需求自主下调容积率，适度扩大绿化平台、阳台占套内面积比例，提供多样化住宅产品。风雨连廊、小区出入口大堂、绿化平台、架空层等不计入容积率。
“目前，西安市场上涌现出一大批四代住宅为代表的改善项目，不少头部房企在西安的四代宅项目数量占比高达其四代宅总项目量的60%。”石蕊表示，西安购房者对四代宅的接受程度也极为广泛，从2023年的不到20%左右，至今达到了将近90%的程度。
本次新政再次强调“好房子”建设，有助于进一步满足市场多样化需求，推动高品质住宅建设。
在楼市需求端，《措施》同样多管齐下，要实施好个人住房贷款最低首付款比例政策，完善个人住房贷款利率定价机制。加大住房公积金支持，可申请提取公积金直接支付购房首付款；陕西省内的购房者到西安购房，均可办理公积金贷款。
石蕊表示，西安的公积金政策是向其他城市看齐，可减轻购房者首付压力。根据相关数据，仅2024年在西安置业的外地购房者，占比已经接近四成。而陕西省内购房者到西安购房，均可办理公积金贷款的新政，可极大调动此类人群需求释放。
此外，《措施》还提出，促进一二手房市场联动发展。开展住房“以旧换新”“方便看房”、团购等活动，落实好国家关于住房“卖旧买新”的退税、家装厨卫“焕新”补贴政策。
“2024年至今，西安二手房市场活跃度持续提升，成交量不断突破历史新高，体量已经超过新房市场规模，楼市全面进入存量时代。”石蕊称，新政简化了二手房交易办事流程，为上学置业等二手房群体带来便利，助力二手房市场活跃度提升。
新一轮政策将来？
今年前五月份，房地产市场仍在调整过程中，供求关系有待改善。
国家统计局数据显示，1~5月份，全国新建商品房销售面积35315万平方米，同比下降2.9%。新建商品房销售额34091亿元，下降3.8%。5月单月，销售面积与销售额同比也为下降状态。
从房价数据看，今年5月份，70个大中城市的新建商品住宅价格指数，同比下降4.1%，环比下跌0.2%；70城的二手房价格指数，同比则下降6.3%，环比下降0.5%。
“大中城市房价同比降幅收窄，但各线城市新房和二手房房价环比降幅均扩大，房地产成交旺季之后，房价表现较为疲弱，总体并未止跌。”国新证券表示。
6月13日，国务院常务会议提出，要“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。扎实有力推进“好房子”建设，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险。
“加快落实中央政策要求，为市场注入信心，是西安此次政策出台的背景。”石蕊表示。
从西安市场本身看，当地楼市在“金三、银四”成色不足的情况下，表现仍不乐观，商品住宅价格连续九个月下滑。今年前5个月，商品住宅成交面积同比也出现下滑。
石蕊称，由于市场观望情绪严重，不少楼盘在五一和端午小长假开启降价行动，市场短期止跌回稳仍存压力。因此，关键时刻出台多项举措，是对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，为市场注入信心，促进房地产平稳健康发展。
二手房市场的情况也有待改善。克而瑞陕西区域数据显示，五月底西安二手房挂牌量超过14万套，同比增加28%；从成交来看，前五月二手房成交面积上行，不过是以价格折让为代价。
在此之际，西安从土地、金融、公积金到交易服务等多维度发力，梳理了“十二条”新政。业内认为，若后续执行到位，有望在促进住房消费、稳定房地产市场方面发挥积极作用。
日前，一线城市中的广州也发布新政，全面取消限购、限售、限价，并降低贷款首付比例和利率。此举标志着，广州长达15年的楼市限制政策正式走向终结。叠加国常会对楼市的表态，多家机构均认为，更多楼市增量政策有望到来。
表示，去年“9·26”以来的政策组合拳颇具成效，但今年4月、5月重点19城销售面积同比增速分别降至7%、0%，更具针对性的增量政策或在路上。专家认为，后续更多城市有望优化调整房地产政策，更好发挥政策效应，推动市场健康发展。
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